1

Важные вопросы при осмотре квартиры. Покупка квартиры

Вопросы, которые надо задавать, если вы хотите купить квартиру, при её посещении, до или после.
Что надо смотреть и почему. На что обратить внимание, “подводные камни”.

Район

Выбор района очень важен для дальнейшей жизни. Подробнее о районе читайте тут.

Документы

Важно проверить юридическую чистоту квартиры.

Уточните, имеются ли в наличии все необходимые документы: Нота Симпле, прежде всего. Если есть другие, то запросите их.
Прочитайте, проверьте соответствуют ли имена собственников, отсутствуют ли долги, проверьте соответствие адреса фактическому.

Какие документы требуются и какие необходимо подписывать – читайте тут.

Собственники

Выясните, кто является собственником или собственниками, сколько им лет. Действительно ли хозяева указаны в документах. В случае, если не сам собственник продает квартиру, имеется ли у него соответствующая  доверенность.
Почему это важно? Потому что в Испании часто бывает, что в реестре могут быть не указаны все собственники, (произошли какие-то изменения и т. п.) Очень часто об этом забывают и проблема всплывает только при оформлении продажи, а иногда и после неё.
Важно! Очень часто недвижимость выставляют на продажу, когда её хозяева уже очень пожилые. Чтобы избежать высокого налога на наследство, пенсионеры заранее заботятся о судьбе своей квартиры. Или дети отправляют родителей в дом престарелых, где за ними будет уход, а жилье продают.
Если хозяева пожилые, увеличивается риск их смерти на любом этапе сделки, что чревато серьезным затягиванием процесса, так как придется ждать, пока наследники вступят в свои права.

Кроме того, испанцы могут выставить жилье на продажу, а оформление, например, доверенности отложить на потом. В итоге, вы уже готовы подписывать Аррос, а у продавца еще нет необходимых документов на руках. Кстати, в этом случае есть реальный шанс разорвать договор, если вы передумали покупать квартиру.

Плесень и грибок

Многие квартиры в Испании, особенно старые (60-70-х гг. постройки и ранее) заражены грибком или плесенью. В теплый сезон они остаются внутри стен и не заметны или почти не заметны на поверхности, но когда становится влажно и холодно (особенно, если в доме нет отопления) проблема дает о себе знать, причем,  её масштабы могут удивить. Плесень и грибок опасны тем, что попадают в легкие и сильно снижают иммунитет, они особенно вредны для детей.

Как определить что в квартире плесень или грибок? Внимательно осмотрите стены, есть ли отслоения штукатурки, изменение цвета стен в углах, под окнами и за шкафами. Особенно это актуально, если квартира находится на нижнем этаже. Стены, окрашенные в яркие или темные цвета, могут быть попыткой хозяев замаскировать проблему.

Алюминиевый цемент

В 60-70 гг. дома с целью экономии строились с применением технологии т.н. “алюминиевого цемента“. Много лет спустя выяснилось, что в процессе старения в таком доме сильно страдают перекрытия и часто требуется капитальный ремонт всего здания. Покупать квартиру в этом случае рискованно и возможно только после консультаций с юристом.

Важно! При покупке жилья лучше не экономить и привлечь юриста или специалиста с целью проверки на различные  “подводные камни”.

Арендаторы или жильцы

В случае, если при просмотре складывается впечатление, что в квартире живут, лучше сразу об этом спросить  хозяина или агента.

Проблема в том, что нередко продают дом с арендатором, потому что по условиям контракта его сложно выселить. Подобное жилье часто приобретают с целью инвестиций и покупателей устраивает такой вариант. Но покупка с арендатором – это рискованная затея. Почему?

  • Условия контакта. Обязательно посмотрите контракт, в котором указаны условия выселения арендатора. Как правило, на это отводится 2-3 месяца, что следует учесть в своих планах.
  • Попытка избавиться от неплатёжеспособного арендатора. Закон об оккупированном жилье был принят как раз с целью защиты арендаторов, которые столкнулись с трудностями оплаты. Выселить такого арендатора очень сложно. Вы рискуете погрязть с судах, а они в Испании могут длиться годами. Поэтому подумайте сто раз, прежде чем так сэкономить.

Если хозяин сам проживает в квартире, то по закону у него есть 3 месяца, чтобы выехать после оформления сделки. Вам могут пообещать освободить жилплощадь через неделю или даже на следующий день, но если что-то помешает, вам придется ждать 3 месяца. Нередко сначала продают жилье и на полученные деньги покупают новое, что уже занимает минимум 1-2 месяца

Соседи

Уточните, кто соседи и есть ли среди них незаконно проживающие (“оккупасы”). Если в доме появились такие лица, весьма вероятно, что их число будет расти. Добропорядочные испанцы стараются избавиться от подобного жилья и в дом вселяются те, с кем лучше не жить рядом, ведь от таких соседей будут сплошные неприятности: шум по ночам, запахи, тараканы, клопы, кражи, наркотики.

ЖКХ. Коммунидад

Узнайте, кто является президентом подъезда (выбранный глава товарищества собственников жилья –коммунидад), и уточните правила коммунидада.

Бойлер. Газовое или электрическое отопление

Дело в том, что обычно  в квартиру проведена только холодная вода и дальше каждый собственник решает, как ему нагревать воду и какой вид отопления использовать. В итоге бывает так, что к квартире подведен газ, но используется электрический бойлер, потому что хозяева решили, что он проще в установке или экономичнее. При этом газ может применяться для плит.
Все очень индивидуально, но вот общие моменты на которые стоит обратить внимание:

  • газ в баллонах (если в квартиру не проведен газ). Подумайте, стоит ли покупать жилье, если увидите внутри баллоны с газом, иначе идется заключать договор на доставку или самостоятельно поднимать тяжелые баллоны, особенно на верхний этаж.
  • разводка отопления по комнатам с регулировкой (это большой плюс, но скорее редкость)
  • газовая плита (газ дешевле использовать для плиты, чем электричество).

Подробнее – ЖКХ. Коммунидад

Кондиционер

Кондиционер будет большим подспорьем в жару, а часто и в холод, так как в Испании распространены кондиционеры с нагревателем. Следует уточнить, есть ли режим нагрева у кондиционера, ведь в  недорогих моделях он не предусмотрен.

Электричество

Большим сюрпризом может стать ограничение по электричеству на максимальную мощность в 1,5-2,5 кВт. (особенно в старом фонде).
Лучше заранее уточнить этот момент и быть готовым к тому, что придется поочередно использовать электроприборы.  Чтобы увеличить лимит, необходимо поменять проводку и получить сертификат.

Подробнее – ЖКХ. Коммунидад

Вид на улицу или во двор

Если квартира предлагается за цену ниже рыночной, вероятно, есть какой-то подвох. Квартиры продаются, в подавляющем большинстве, через агентства недвижимости, а агентства знают среднюю цену района и из чего она складывается. Одним из самых важных считается наличие вида на улицу [ vida de calle – виста дэ кайе]. Вид на горы, море и вдаль, а также на спокойную зеленую улочку значительно поднимает цену, а вид на окна соседей, железную дорогу или оживленное шоссе – уменьшает.
Но намного больше снижает цену вид во внутренний (сервисный) закрытый  двор. Недорогие квартиры как  раз из этой категории. Справедливости ради стоит отметить, что внутренний двор может быть не только бетонным колодцем, но и ухоженным зеленым садом с бассейном.

Балкон, мезонин

Наличие балкона или террасы увеличивает цену, особенно если на нем есть место для вечерних посиделок и с него открывается хороший вид. Иногда можно пристроить балкон самому, если окно выходит не на улицу, а во двор.
Мезонин – это отгороженный участок, как правило, на нижнем этаже,  который превращается в маленький дворик, за неимением балкона. Все по-разному относятся к мезонину, но попробуйте рассмотреть такие варианты.

Направление окон и окна на разные стороны света

Очень важно, куда выходят окна. С учетом погоды– жаркого лета и зимы, как правило,  без центрального отопления – это важный показатель.
Если любите тепло, выбирайте, чтобы окна, особенно спальни и гостиной, смотрели на юг или запад, не терпите жару – на север и  восток.
Помните, что если выбирать окна на восток, то утром будет жарко, а вечером – прохладно, если на запад – наоборот. Если все окна выходят на юг – будет жарко весь день,  на север – наоборот, прохладно.  Нужно учесть, что растущие близко к онам деревья дают сильную тень.

Стоит обратить внимание на то, что находится под окнами: оживленный перекресток, кафе, магазин или детская площадка могут стать источником постоянного шума. Следует знать, что мусорные баки также часто вывозят по ночам.

Горки и холмы

В Испании редко встречается ровная местность. Никто не любит ходить в гору, поэтому квартиры в районе с сильными перепадами высот не котируются. Ведь ходить в магазин или в метро будет  не так просто, как и припарковать машину с сильным уклоном.

Жилье в горах и у моря

Климат в горах и у моря отличается. Не любите жару и влажность – выбирайте горы, у моря – все наоборот, плюс частый ветер. Температура в горах на несколько градусов ниже,  и зимой иногда выпадает снег. Подробнее о погоде в Исании читайте здесь.

Ремонт

В Испании услуги ремонта – одни из самых востребованных и популярных. Нередко квартирам требуется серьезная рефома. Помните, что на фото и в жизни квартиры заметно отличаются и, как правило, в жизни все значительно хуже. Лучше посетить квартиру лично, иначе ее внешний вид может разочаровать. Посмотрите все мелочи: электропроводку, шланги и трубы, штукатурку, мебель – ведь после покупки ремонт придется делать вам, а в Испании это дело непростое и дорогостоящее.
Важно! В Испании нельзя просто решиться и начать делать ремонт, необходимо уведомить власти и получить разрешение, предупредить объявлением соседей, иначе могут быть серьезные штрафы. Во время ремонта в квартире запрещается жить и часто не разрешается делать ремонт самостоятельно, так что приходится прибегать к услугам специальной организации.

Мебель и электроприборы

Мебель в квартире – это возможность сэкономить и переехать жить сразу после покупки. Если вам повезло и предыдущие хозяева собираются оставить мебель, уточните, что именно остается и пропишите это в договоре. Также поступите с бойлером и электроприборами (стиральной машиной, телевизором, плитой, холодильником).
Важно! Внимательно осмотрите мебель из дерева, так как в старой мебели могут поселиться жучки, и тогда от нее необходимо избавиться, чтобы сохранить остальную обстановку.

Мебель в Испании стоит довольно дорого, даже в комиссионных магазинах, дешевле всего ее можно купить через частные объявления, как правило, на условиях самовывоза.

Реальная площадь квартиры

Удивительно, но факт. Чаще всего площадь квартиры в объявлении отличается от реальной, почти всегда в большую сторону. Такое случается из-за того, что при постройке дома  площадью квартиры считают проектируемую площадь, а построить могут меньше. Так что обязательно уточняйте реальную площадь (она прописана в Nota Simple) и осматривайте квартиру перед покупкой Подробнее о плане и обустройстве квартиры читайте тут.

Нижний этаж, подвал, последний этаж

Испанцы приспосабливают к жизни любые помещения, даже подвалы.

Подвал. Квартира находится в помещении либо без окон, либо с окнами на минимальной высоте, окна выходят во внутренний двор

Плюсы:

  • цена
  • не надо подниматься по лестнице
  • большая площадь
  • мезонин

Минусы:

Нижние этажи. Квартира на нижнем этаже обычно с окнами и отдельным выходом на улицу.

плюсы:

  • цена
  • отдельный вход
  • нет необходимости подниматься по лестнице
  • никто не выпадет из окна
  • мезонин

минусы:

  • решетки на окнах
  • плесень и грибок
  • насекомые
  • шум
  • прохожие могут заглядывать в окна

Подробнее – испанские адреса и нумерация 

Наличие лифта, верхние этажи, лестница

Наличие лифта – весомое преимущество, так как в большинстве домов лестницы узкие. Ни них и с велосипедом сложно пройти.
Важно! Если думаете, что наличие лифта предполагает грузовой лифт, вы разочаруетесь. Как правило, лифт будет пассажирским, не очень большим, да к тому же полуавтоматическим (двери снаружи необходимо открывать вручную).
Поэтому, если выбираете квартиру выше 2 этажа, следует учесть, что лифт – это отлично. Но за удобство, конечно, придется платить.

Жители верхних этажей обычно сталкиваются с такими проблемами, как текущие крыши, птицы, жара. На верхних этажах также нередко устанавливают решётки.

Год постройки дома

Вы просто удивитесь тому, насколько старые дома продают в Испании, но основная масса квартир – 60-70 гг. Чем старше дом, тем больше у него может быть недостатков, тем вероятнее, что придется делать капитальный ремонт дома (фасада, подъезда) .

Банковская квартира

Если вы будете искать вариант по низу рынка, то, скорее всего, наткнетесь на банковскую квартиру. Это квартиры, которые достались банку от должника. В них отключают воду, газ, электричество и подключить все это  обратно сложнее, чем при обычной сделке.
Учтите, что сделка по таким квартирам длится 1-2 месяца и банк будет проверять чистоту ваших доходов.

Комиссия агентства

Уточняйте, включена ли в стоимость комиссия агентства недвижимости или нет, чтобы не стала неожиданностью необходимость заплатить до 3 процентов от стоимости квартиры. Иногда агентства взимают комиссию с продавцов, иногда с покупателей.

Франшиза Technocasa очень популярна в Испании и взимает с покупателя 3 процента от стоимости квартиры (агентов Techocasa легко узнать – это молодые испанцы в деловых синих костюмах).

Магазины, школа, детский сад

Уточните, есть ли поблизости магазины – супермаркеты, продуктовые. Что и в каких магазинах можно купить читайте тут.

Если в семье есть ребенок – насколько близко расположены детский сад, школа, площадки.